Fideiussione a garanzia del canone di locazione: una breve disamina
Cenni preliminari
Con il contratto di fideiussione, sorge l’obbligo, in capo al fideiussore, di garantire l’adempimento di un debito altrui che può nascere da un negozio ovvero da una disposizione normativa.
Tale contratto, quindi, amplia il potere di aggressione del creditore, in virtù del sorgere di un nuovo debitore obbligato verso di lui, nei limiti della somma dovuta, ai sensi dell’art. 1941 c.c.
L’obbligazione fideiussoria deve, perciò, considerarsi quale accessoria rispetto ad un’obbligazione principale, sussistendo solo fino a che non è adempiuta quella principale.
Può, infatti, affermarsi che il fideiussore abbia l’onere di adempiere, come se fosse il debitore principale. In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione Civile, con sentenza n. 23967 del 23 dicembre 2004).
Per quanto concerne la forma, mette conto sottolineare che non è richiesta la forma scritta, perché siano prodotti effetti giuridici; quel che rileva, invece, è l’esistenza di una dichiarazione espressa, esternata in maniera oggettiva e inequivoca, senza, anche in questo caso, che siano utilizzate forme tipiche.
Tale dichiarazione, inoltre, deve realizzarsi, anche nel caso in cui si vogliano porre condizioni o limitazioni alla garanzia fideiussoria (come previsto dall’art. 1937 c.c.).
La fideiussione, come stabilisce l’art. 1938 c.c., può essere concessa anche per debiti futuri, con la previsione, in quest’ultimo caso, dell’importo massimo (da pagare) garantito: il garante presta anticipatamente, così, il consenso ad assumersi un impegno fideiussorio, pur mancando ancora il relativo debito.
Un’ulteriore precisazione va fatta anche sul termine di scadenza della fideiussione, in quanto l’art. 1957 c.c. stabilisce che il fideiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell’obbligazione principale e, da ultimo, impone una tempestiva attivazione del creditore, tesa a provocare il sollecito esercizio del diritto di credito (affinché sia evitato che il garante rimanga a lungo in una situazione di incertezza, pena la liberazione del fideiussore medesimo).
Va, inoltre, specificato che, sempre a norma dell’art. 1957 c.c., nel caso non sia fissato alcun termine di validità ed efficacia della fideiussione, il creditore ha sei mesi di tempo, dopo la scadenza dell’obbligazione principale, per proporre le sue istanze contro il debitore; qualora, invece, sia limitata alla durata dell’obbligazione principale, il tempo per proporre le istanze si riduce a due mesi.
È invalida la fideiussione che presenti un termine antecedente all’obbligazione originaria, mentre è valida quella con un termine posteriore a quest’ultima.
Particolarità: la fideiussione a garanzia del canone di locazione
Secondo la giurisprudenza della Cassazione, è ritenuto ammissibile inserire, in un contratto di locazione, un autonomo contratto di fideiussione, al fine di garantire le obbligazioni pecuniarie accettate dal conduttore.
Ciò poichè l’oggetto di questo secondo accordo è facilmente determinabile, in relazione al contenuto pattuito (così come affermato dalla Cassazione Civile, con sentenza n. 3525, in data 13 febbraio 2009).
In questa fattispecie, la fideiussione è prestata, per rendere sicuro l’assolvimento di un contratto di locazione.
Occorre, dunque, far riferimento al rapporto garantito e alle obbligazioni dal medesimo nascenti: in base all’art. 1346 c.c., infatti, l’oggetto del contratto è determinato, quando la prestazione sia sufficientemente definita, in modo tale che il destinatario sappia cosa può pretendere e colui che esegue sappia quel che è tenuto a prestare, per adempiere correttamente al proprio onere.
Nell’ipotesi di cui si discute, è esatto considerare determinato o determinabile l’oggetto della fideiussione sulla base delle clausole del contratto di locazione, contenenti la misura dell’importo da corrispondersi (essendo generalmente specificati i canoni, l’oggetto del contratto di garanzia è, di conseguenza, definibile, per relazione, con riferimento al negozio principale).
La durata del contratto, in base al già citato art. 1957 c.c., coincide con la data delle singole prestazioni e non già con quella di estinzione dell’intero rapporto (invero, una volta che si verifichi la morosità del conduttore, il locatore potrà reagire, domandando la risoluzione del contratto, purché abbia preventivamente informato il fideiussore medesimo, salvo lo scioglimento del vincolo in favore di costui).
Nel caso in cui il garante receda anticipatamente, ossia prima della scadenza del contratto di fideiussione, è da escludersi l’operatività della garanzia fideiussoria per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione.
Sebbene, infatti, la fonte del legame contrattuale continui ad essere costituita dall’originario contratto di locazione, la recedibilità della fideiussione è conforme al principio generale dell’ordinamento che tende a evitare la perpetuità dei vincoli obbligatori, nel rispetto della buona fede (art. 1375 c.c.) alla base del comportamento delle parti, nell’esecuzione del contratto (come sottolinea anche la Cassazione Civile, Sez. III, con sentenza n. 8129 del 3 aprile 2009).
Conclusioni
Il contratto di fideiussione, stipulato ai sensi dell’art. 1941 c.c., ha la funzione di ampliare il potere di aggressione del creditore, in forza del sorgere di un nuovo debitore obbligato nei suoi confronti, entro i limiti della somma dovuta, in base al contratto principale.
Tale nuovo debitore è il fideiussore, ossia colui che, attraverso la stipula del contratto fideiussorio, si impegna a garantire il creditore in caso di inadempimento del debitore originario.
Secondo l’orientamento della Corte di Cassazione, qualora la fideiussione sia concessa quale accordo accessorio all’interno di un contratto di locazione, essa servirà al fine di assicurare l’adempimento del contratto principale.
In tale fattispecie, l’oggetto della fideiussione è determinato o, comunque, quantomeno determinabile sulla base delle clausole della locazione, nelle quali è indicato l’ammontare del canone da corrispondersi.
Particolare è, in questo caso, anche la durata del contratto di fideiussione: essa coincide, non con la data di estinzione dell’intero rapporto, bensì con quella delle singole prestazioni (i.e. pagamento del canone), in base a quanto previsto dall’art. 1957 c.c.
Se hai bisogno di assistenza sul punto, contattaci!
