Mutuo fondiario e finanziabilità fino all’80% del valore dei beni o del costo delle opere da eseguire sugli stessi: le banche rispettano le disposizioni di legge?
Il fatto
La Cassazione Civile, il 28 novembre 2013 (sent. n. 26672), è stata chiamata ad esprimersi circa il ricorso presentato dalla Meliorbanca S.p.a. contro la decisione del Tribunale che aveva ritenuto non rispettato il limite previsto dalla legge, all’art. 38 del Testo unico bancario, nella concessione del finanziamento fondiario effettuata a favore della Casa di Cura Maria Ausiliatrice, in data 9 agosto 2002, per il complessivo importo di Euro 12.500.000,00 ed anche in relazione alla cui revisione del debito la Casa di Cura Lay aveva prestato le ipoteche necessarie.
Disciplina tra legge e giurisprudenza
La concessione e l’erogazione di un mutuo fondiario, ossia di un finanziamento a medio e lungo termine (mutuo non inferiore ai 18 mesi), è espressamente prevista dall’art. 38, comma 2 del Testo unico bancario.
Questo tipo di finanziamento viene concesso, a patto che la banca riceva come garanzia, per un’eventuale non restituzione dello stesso, un’ipoteca di primo grado (un immobile può essere colpito da più ipoteche, quindi è necessario stabilire un ordine di priorità per la soddisfazione dei diritti vantati dai singoli creditori. La prevalenza di un’ipoteca rispetto a un’altra dipende dal grado, determinato in base alla data in cui la richiesta viene presentata: quella temporale successiva sarà subordinata).
L’ammontare massimo del finanziamento è determinato dalla Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del Cicr (Comitato Interministeriale per il credito e il risparmio, presieduto dal ministro dell’economia e delle finanze al quale il Testo unico bancario attribuisce compiti di vigilanza in materia di credito e di tutela del risparmio) e individuato in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione di finanziamenti.
Il Cicr, nel 1995, ha stabilito che l’ammontare massimo del finanziamento sia dell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere sugli stessi; tale percentuale può essere elevata al 100%, solo qualora vengano prestate garanzie integrative (fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, …).
Non opera, in questa fattispecie, la disciplina prevista dall’art. 117 del Testo unico bancario, a norma del quale la Banca d’Italia può stabilire che determinati contratti o titoli, individuati secondo particolari parametri qualificativi, abbiano un contenuto tipico determinato, considerando nulli quelli difformi. Va, altresì, sottolineato che le ipotesi previste dall’art. 117 del Testo unico bancario non sono tassative, ma possono essere derogate.
La Corte Costituzionale, investita della questione di costituzionalità dell’art. 38 del Testo unico bancario, laddove prevede la possibilità di superamento del limite massimo per il finanziamento, ha già rilevato che il Testo unico bancario, nella parte riferentesi al finanziamento, ha perseguito lo scopo di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare, ampliando la possibilità di far ricorso a finanziamenti potenzialmente idonei ad assicurare il superamento di situazioni di crisi.
Decisione della Cassazione
Il ricorso proposto dalla Meliorbanca S.p.a., ad avviso della Suprema Corte, appare fondato, in quanto, sulla base dell’orientamento della Corte Costituzionale, il limite di finanziabilità non rientra in una delle ipotesi previste dall’art. 117 del Testo unico bancario: il rispetto del limite non risulta essere una circostanza rilevabile dal contratto, in quanto l’accertamento in proposito può avvenire solo tramite stime sull’immobile oggetto di finanziamento, valutazioni discutibili e soggette a margini di incertezza valutativa e, come tali, non rilevabili dal testo del contratto.
L’art. 38 del Testo unico bancario ha la funzione di tutelare le banche e, indirettamente, il sistema bancario, in quanto è volto a impedire che le banche stesse assumano esposizioni finanziarie senza adeguate contropartite e garanzie.
Esaminando, poi, la violazione del limite di finanziabilità, in relazione alla nullità del contratto, per contrarietà a norme imperative, in difetto di espressa previsione in tal senso, la Corte di Cassazione si è attestata sulla tradizionale impostazione per cui, ove non altrimenti stabilito dalla legge, unicamente la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinarne la nullità e non già la violazione di norme (anch’esse imperative) inerenti il comportamento dei contraenti la quale può essere eventualmente fonte di responsabilità, ovvero quando la legge assicura l’effettività della norma imperativa con la previsione di rimedi diversi.
Le disposizioni in analisi, quindi, non appaiono volte a invalidare norme inderogabili sulla validità del contratto, ma risultano essere norme di buona condotta, la cui violazione potrà eventualmente comportare l’irrogazione delle sanzioni previste dall’ordinamento bancario, qualora ne sia accertata la violazione, a seguito dei controlli che competono alla Banca d’Italia, e valutare eventuale responsabilità, senza far sorgere una causa di nullità, totale o parziale, del contratto di mutuo.
Conclusioni
Ad una prima analisi, che la ragione sottostante alla disciplina in esame sembrerebbe nobile: consentire, nelle maggiori ipotesi possibili, il finanziamento da parte delle banche, aiutando, così, chi lo richiede a superare un eventuale suo momento di crisi finanziaria, e, al contempo, assicurando alle banche di non essere private delle necessarie garanzie, in caso di insolvenza del debitore.
Uscendo tuttavia dal mondo dei sogni e ponendo l’attenzione sull’irrisorietà delle sanzioni previste per la violazione del limite di finanziabilità (che non contemplano la nullità del contratto, né totale, né parziale), non pare fuori luogo ipotizzare che sia semplicemente un modo per consentire alle banche di finanziare oltre i limiti previsti, secondo “personalissimi” criteri di scelta che ben possono prescindere dalle normali dinamiche di mercato.
